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10月9日上午，国庆长假之后的第二个工作日，广州土地交易大厅的屏幕上再次活跃起来。

黄埔科学城映日路以北、开泰大道以东的KXCGS-I4-8地块，一经推出便被保利、越秀、中海、广开控股四家企业盯上，这些都是在广州颇具影响力的开发商。

从线上直播可以看到，举牌过程持续不断，尤其是在后半段，保利、越秀、中海轮番出价，全场共71轮竞价，起拍价13.15亿元一路攀升至16.65亿元，楼面价定格在2.17万元/平方米，溢价率达到26.61%。最终，这块地被保利发展旗下的广州保隆置业收入囊中。

新政出台后，开发商纷纷抱怨“资金压力大”，但实际上，他们只是不再随意投资，但面对核心区域的优质地块，依然有人愿意加价71轮。

远郊地块无人问津，市中心地块却竞争激烈，这是近年来楼市进入调整期后的常态，而新政后这一现象更为显著，只是敢于独自竞拍的企业减少了。

“三起三落”的地块

保利、越秀、中海，任何一家都能在广州楼市引起震动，而科学城映日路这块地为何能吸引它们的目光？

从地理位置来看，该地块位于黄埔科学城核心区，距离地铁21号线科学城站约300米，地处广州东部最密集的科创产业带。更关键的是其稀缺性，这片区域已有14年没有正式住宅用地出让，业内直接称其为“压箱底”的优质地块。

据悉，该地块总用地面积3.48万平方米，容积率仅为2.2，限高80米，配建包括2600平方米社区商业和3149平方米公建，含一所9班幼儿园，是一块可以直接开发的净地。

目前，科学城周边在售的楼盘多为旧改项目，容积率普遍在4至5之间，布局密集。而这宗容积率2.2的低密地块，相当于在一片“握手楼”中留出了一块喘息空间，因此更显其“独特之美”。

不过，该地块的出让并非一帆风顺。其历史可追溯至八年前，当时广州农商行以底价7.31亿元拿下，计划建设一栋200米的总部塔楼，号称科学城首个摩天地标，但项目未能启动，银行退地，地块被政府收回。

收回后，广州做出了一个现在看来的关键决定——商改住。2025年4月，控规正式将这块容积率4.0的商务商业用地调整为二类居住兼容住宅，容积率在9月挂牌时降至2.2。

过去几年，科学城写字楼供应过剩、销售不畅，不如将这块核心区的“过剩商办”盘活，改为住宅以补充改善型需求，于是便有了后续的“三起三落”。

2025年5月，地块首次挂牌，起拍价16.55亿；6月因故终止；今年9月第三次回炉，起拍价直接降至13.2亿，并允许土地款分期支付，30天内先付一半，剩余部分一年内付清。

可以说，政府降低了价格、门槛和付款节奏，才换来了今天71轮的热情竞价。

眼下，市场最关心的问题是该地块是否被要求现房销售，答案是否定的。尽管8月28日全国层面已启动现房销售改革，广州也在9月30日出台了销售制度改革的地方细则，明确“有序实施现房销售”，但映日路地块并未被强制要求现房销售。

再看周边在售新盘情况。据安居客APP显示，核心区目前唯一在售住宅新盘只有大壮名城，其余需向外扩展至香雪及黄陂片区。当前，大壮名城带装修均价已降至3.5万元/平方米左右，新房105平方米北向特价单位总价约325万至335万元。

市场按2.1万元/平方米的地块成本价推测，未来该项目售价需在4万元/平方米以上。

熟悉面孔

将视角从这块地再拉远一些，新政落地后，广州土地拍卖台上反复出现的，其实就是这几张熟悉的面孔。

以828新政公布次日为起点统计，截至目前，广州公开土拍市场共成交4宗宅地，分别是：9月4日，越秀24.81亿拿下天河大观路原广东电视台地块，溢价约16%；9月29日，广州地铁41亿元拿下黄埔鱼珠车辆基地一期地块；9月30日，保利38.17亿元成交海珠琶洲南CZTB，溢价约26.5%；以及10月9日成交的黄埔科学城映日路地块。

每场土拍的举牌名单包括：保利、越秀、中海、珠实、广州地铁、广州城投、天河高新——清一色是央企加广州本土国企。

拍卖台还是那个拍卖台，溢价率甚至不亚于五六年前，但台下坐着的，换了一茬人。这就是新政后广州楼市最真实的底色——资金并未离场，只是改变了站队方式，而敢于拿地、能够举牌的，从来不是最激进的，而是最稳健的那几家国企。

视角再从拍卖台切换到售楼处，剧本几乎如出一辙。

据广州中原研究发展部统计，国庆前后全市开盘项目约10个，合计推出约847套新房——为近五年来同期低位，而且真正的全新盘极少，除了天河珠江·金融城·颐德公馆于9月28日晚提前内选，其余基本是老盘加推。

尽管供应缩减，但热度并未消散，资金仍向头部集中。

珠江颐德公馆凭借“先付15%首付、两年后再供楼”的方案，国庆到访超2000组、销售25亿，最高单价触及14.14万元/平方米；保利发展在广州双节期间销售超30亿元；中海大境到访1500人次、成交3.6亿元；珠实的天河都荟三期新政后首开，去化率达98%。

不同于核心区域靠地段、靠实景、靠“看得见”取胜，外围区域则是另一套逻辑——10月1日刚落地的购房贷款贴息，使增城、花都的刚需盘到访量同比增长。

事实上，这并非一场全民狂欢的回暖，而是一场头部玩家的内循环。台上抢地最凶的是保利、越秀、中海，台下卖房最猛的还是这几家。

它们左手在黄金周卖楼回款，右手就在土拍市场补仓拿地，像今天保利这样，节前刚在广州卖出30亿，节后立刻砸16亿拿地，而中海在旁边每轮紧跟、寸土必争。这是一种底气，也是一种信号。

土地市场从来不会告诉你温度，它只会告诉你，谁还敢下注，以及它把筹码押在了哪里。爱游戏电子作为行业观察者，也持续关注着这些动向。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。